До уваги орендарів водних об`єктів
Оренда водних об’єктів
На даний час надзвичайно актуальним є питання надання водних об’єктів в користування на умовах оренди та приведення у відповідність до вимог чинного законодавства діючих договорів оренди, за якими використовуються водні об’єкти.
Зміни, які відбулися у водному законодавстві від 01.07.2013 року відповідно до Закону України «Про аквакультуру», докорінно змінили процедуру надання водних об’єктів в оренду, особу орендодавців, встановили Методику визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти (наказ Міністерства екології та природних ресурсів України від 28.05.2013 № 236, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 17.06.2013 за № 986/23518), порядок розроблення паспорта водного об’єкта (наказ Міністерства екології та природних ресурсів України від 18.03.2013 № 99, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 18.05.2013 за № 775/23307), типовий договір оренди водного об’єкта (постанова КМУ від 29.05.2013 № 420).
Відповідно до статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм (оренду), до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця (орендодавця).
Так, згідно з ч. 1 ст. 14 Закону України «Про аквакультуру» (відносно
Земельного кодексу України є спеціальним при регулюванні питання надання
земельних ділянок водного фонду для: рибогосподарських потреб і прийнятий
пізніше) рибогосподарський водний об’єкт для цілей аквакультури надається в
користування на умовах оренди юридичній чи фізичній особі в порядку,
передбаченому Водним кодексом України.
Відповідно до ч. ч. З, 4 ст. 51 Водного кодексу України водні об'єкти
надаються у користування за договором оренди земель водного фонду на
торгах у комплексі із земельною ділянкою. Водні об'єкти надаються у
жетуваннй на умовах оренди органами, що здійснюють розпорядження
земельними ділянками під водою (водним простором) згідно з повноваженнями, визначеними Земельним кодексом України, відповідно до договору оренди, погодженого з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері водного господарства.
Разом із тим, на території нашого регіону більшість земельних ділянок водного фонду передано на умовах оренди в користування фізичним та юридичним особам (як правило для потреб риборозведення) до набрання чинності Законом України «Про аквакультуру» - 01.01.2013 без визначення умов щодо передачі в оренду і водного об’єкту, розташованого на відповідній земельній ділянці.
При цьому, Законом' України «Про аквакультуру» не було врегульовано питання внесення змін до таких договорів оренди землі. При цьому, орендарі земель цієї категорії, що отримали їх в оренду на підставі договорів, укладених на значні терміни ще до 01.01.2013, мали невиправдану перевагу при здійсненні підприємницької діяльності у порівнянні з орендарями, які набули таке право пізніше.
На сьогодні вказане питання законодавчо врегульовано. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі із земельними ділянками» від 04.11.2020 №963-ІХ передбачено, що сторони договорів оренди водних об’єктів, договорів оренди земельних ділянок під водними об’єктами, укладених до набрання чинності цим Законом (02.03.2021), які не містять умов щодо розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований водний об’єкт, або щодо розміру орендної плати за водний об’єкт, зобов’язані визначити такі умови протягом, року з дня набрання чинності цим Законом.
Таким чином, повноваження районних державних адміністрацій щодо розпорядження водними об’єктами та земельними ділянками під ними, перейшли до облдержадміністрацій, по об’єктах розташованих за межами населених пунктів, а також до сільських, селищних, міських рад, по об’єктах розташованих в межах населених пунктів, відповідно до їх повноважень визначених статтею 122 Земельного кодексу України.
Переважна більшість діючих договорів оренди, за якими використовуються водні об’єкти не відповідає вимогам чинного законодавства, що обумовлено відсутністю на той час єдиного порядку надання водних об’єктів в оренду.
Відповідно статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не відповідає суті зобов’язання, зокрема до змін спонукає: відсутність паспорту водного об’єкту, необхідність перерахунку розміру плати за оренду водного об’єкту та інше. В разі потреби новий орендодавець може внести зміни до договору оренди шляхом його переукладення, враховуючи всі вимоги чинного законодавства.
Водні об'єкти надаються в оренду в комплексі з прибережними захисними смугами, землями, зайнятими водою, та гідротехнічними спорудами згідно зі статтею 51 Водного кодексу України та статтею 59 Земельного кодексу України.
До плати за оренду земель водного фонду входить плата за оренду землі під водою та плата за оренду прибережних смуг водного об'єкта.
Додаткову угоду до договору оренди, укладеного до 2013 року, підписує орган, до якого перейшли повноваження щодо розпорядження землями державної власності.
Слід зауважити, що прийняття рішень про внесення змін до чинного договору оренди земельної ділянки щодо продовження його дії, зміни розміру орендної плати, припинення дії такого договору шляхом дострокового його розірвання тощо є не що інше, як розпорядження земельною ділянкою.
До речі, аналогічна ситуація вже існувала при набранні чинності Земельним кодексом України з 01.01.2002 року із укладенням додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок, оформлених до 01.01.2002 року, та розірвання таких договорів.
Так, згідно з пунктом 3 Розділу Х Перехідних положень ЗКУ передбачено, що у випадках, коли земельні ділянки надані в оренду до введення в дію цього Кодексу органами, повноваження яких з надання земельних ділянок з прийняттям цього Кодексу змінені, продовження строку оренди зазначених земельних ділянок здійснюється органами, що мають право надання цих земель за цим Кодексом.
Щодо поновлення чи пролонгації (продовження) дії договору зазначимо, що внести зміни можливо у чинний договір, а поновити можливо той договір, який вже припинив свою дію. Якщо мова йде про внесення змін до чинного договору оренди в частині продовження його дії, то при цьому внести зміни можна у будь-яку частину чинного договору шляхом укладання додаткової до нього угоди.
Порядок укладання додаткової угоди аналогічний порядку укладання самого договору. Після підписання додаткової угоди необхідно буде звернутися до державної реєстраційної служби із заявою про внесення змін до зареєстрованого раніше вашого права оренди в Державному реєстрі прав.
Доводимо до відома орендарів, що при перегляді та приведенні вищевказаних діючих договорів у відповідність до вимог чинного законодавства відповідні витрати (на виготовлення (коригування) у встановленому порядку відповідної документації із землеустрою, розробку проектів землеустрою щодо визначення меж водоохоронних зон та прибережних захисних смуг, паспорта водного об’єкта та інше) покладаються на орендаря, а земельні торги не проводяться.
У зв’язку із цим, є необхідність невідкладного вжиття відповідних заходів, спрямованих на виконання вказаних вимог законодавства шляхом спрямування орендарям земельних ділянок водного фонду клопотань про підготовку та подання до місцевих рад належних документів (клопотань про внесення змін, паспортів водних об’єктів тощо) для забезпечення внесення до цих договорів умов про розмір орендної плати за відповідні водні об’єкти.
Невиконання вказаних вимог закону та відмови орендарів від укладення відповідних додаткових угод є, в подальшому, підставою для вжиття прокурором заходів представницького характеру з метою внесення відповідних змін у судовому порядку.
